【書中自有黃金屋】i-Miliki豁免及減半 購屋印花稅能省多少？

這項優惠為：
1. 首購族購買50萬令吉以下的房屋，豁免印花。
2. 首購族買50萬至100萬房屋，印花稅減半。
房產買賣合約的法律文件都需付印花稅，例如產權轉讓協議（Memorandum of Transfer）和貸款合同（Loan Agreement）。
所以別以為買屋子很簡單，也別以為付了首期錢就解決，實際上還有很多費用要付，以上只是基本和涉及較高昂的費用。

印花稅的算法：
產權轉讓協議印花稅

房地產價首10萬令吉的印花稅率為1%，接下去的10萬零1令吉至50萬令吉的印花稅為2%，50萬零1令吉至100萬令吉印花稅為3%，100萬令吉以上為4%。（見附圖：大馬房地產轉讓協議印花稅）

千萬別把買賣合約和產權轉讓協議文件的印花稅混為一談，買賣合約的印花稅是每一個蓋章10令吉計算。

貸款合約印花稅

當我們與銀行簽署貸款合約，這份貸款文件也需要花印花稅。印花稅是固定0.5%，假設申請房屋貸款50萬令吉，所需付的房貸合約印花稅為2500令吉。（見附圖：i豁免或減半印花稅。）

有一些發展商為了吸引購買，往往會自行吸納買賣合約律師費。

疫期租用率下滑
沙零售產業需求 續疲弱

馬來西亞國家房地產信息中心（Napic）資料顯示，截至去年第三季，亞庇地區商業零售面積共594萬平方尺，租用率約79.1%，低於全國平均租用率。

過去2年多，疫情衝擊沙巴房地產，導致住宅、商業及工業產業需求大跌，疫情來襲造成的經濟壓力，令許多企業在艱辛營運環境下暫停擴充步伐，租用更多辦公空間的腳步也因而停頓下來。

截至2021年上半年，沙巴專用辦公樓空間供應保持不變，但租用率持續下跌。

疫情下的居家作業新常態，令辦公樓空間的需求進一步下跌。

在需求下跌但競爭卻加劇的壓力下，企業為了求存，惟有設法削減成本，不再租用甚至購買辦公空間。

零售產業早已供過於求

大馬萊坊（Knight Frank）在2022年大馬產業前景報告中指出，除非當局祭出更多足以激勵企業擴充業務的各種獎掖，否則，商業產業市場今年料保持低迷。

“在競爭加劇下，留住租戶是關鍵，業主們正聚焦於成本優化、資產加強措施和各種租賃策略。”

“那些租約屆滿的租戶，或將要求業主降低租金，以降低成本繼續求存。”

“在討價還價之際，若有更多企業和商家採取居家方式作業，辦公空間空置率料將隨之揚升，零售產業領域今年展望料持續疲弱。”

在去年MCO期間，沙巴許多零售業者業績比2019年同期大跌，不少購物廣場業主在MCO期間給予租戶高達逾50%租金折扣（當租戶被迫停業）以及在復甦式管控令（RMCO）期間給予15至30%租金折扣（視行業而定）。

產業界人士指出，事實上，本地零售產業早已面臨供過於求現象，MCO加劇了整個情況。

“在供應過剩加劇競爭壓力之餘，零售業還同時面臨網購的強大威脅，零售業者除了轉戰線上，也紛紛採取各項削減成本措施，例如要求降低租金、減少人力及減低來貨成本。”

沙產業市場走出谷底

事實上，打從去年第三季開始，沙巴產業市場已有走出谷底，漸入佳境的趨勢。

無論是成交單位數量和交易總值，第三季的產業交易都比一直處於跌勢的之前幾個季度有所增加。

大馬萊坊基於3大主因，看好大馬房產市場2022年前景：
一）對於為成熟和聰明的投資者是安全的避風港；
二）疫情期間積累的被壓抑的需求（pent-up demand）令市場保持強韌。
三）市場信心料回覆，前景好轉。

亞庇部分商業大廈租金（僅供參考）

NAPIC 3年內換新系統
助減少房產滯銷數量 

許多發展商、研究員、產業顧問依賴的產業數資庫：國家產業信息中心（NAPIC），預料在3年內更換系統，能更完整提供清晰且準確的數據。

國家房屋局（JPN）總監拿督再也西蘭透露，由於國家產業信息中心（NAPIC）的數據較為粗略，因此該局正在開發滯銷房屋數據儲存系統，以呈現更完整、清晰和準確的滯銷房屋數據。

他指出，這個系統是由NAPIC、房政部和馬來西亞房地產發展商會（REHDA）合作開發，土地與礦務局（PTG）和各地方政府也參與其中。

“現在我們只是空有堆積的數據，只有開發了新系統，我們才能掌握即時數據，並且可以監控房屋的價格、銷售量、滯銷量、項目壽命、位置和進行特徵配額。”

他說，有了新系統，一些原本沒有能力購買房屋的人，就有機會購買一些發展商提供折扣，或者以成本價出售的滯銷房屋，否則，在此之前，大家都不知道要去哪裡物色這些賣不完的屋子。

“通過新系統，消費者可以上門看屋，再周詳地研究他們相中的房屋是否適合居住，或有沒有能力購買。”

新系統將在2025年初才完成，除了有助於推動居者有其屋政策，也可減少國內滯銷房產的數量。

MIPFM：應撥更多預算完善系統

大馬產業及設施管理人協會（MIPFM）指出，數據庫只需一個就足夠，所有數據都應歸屬於NAPIC，以避免信息重疊。
NAPIC就隸屬財政部旗下的房產估價及服務局（JPPH），它是我國收集和發佈房地產數據和信息的唯一機構。

MIPFM認為，政府應該給予更多預算，來整理、收集和分析準確且及時的數據。數據和信息應該更全面，不僅需涵蓋未售出單位，還需包括空置和未使用的單位，以更好地掌握資產信息。

“單一的綜合房地產數據庫，將提高房地產市場的透明度，同時有助於提高房地產的市場佔用、投資和開發的市場效率。”

新系統2025年完成

再也西蘭透露，這個新的數據庫是從今年1月開始輸入資料，系統創設已經完成近一半，但當局需要3年的時間，才能確保數據真正完整且具體化。

也就是說，這個新系統會在2025年初才完成。除了有助於推動居者有其屋政策，相信或許也有助於減少國內滯銷房產的數量。

他說，通過新系統數據分析，發展商就能重新評估建設計劃地點的潛能，再從中圈定更適合開發屋業計劃的區塊。

“此外，針對一些滯銷已久的房屋單位，新系統也能協助州政府提供特別援助，或對持有期（tempoh pegangan）進行例外處理。”

他補充，新系統也能幫助中央政府或州政府制定針對性的政策，並確認什么地方適合開發屋業發展。

“政府也需要一個數字庫，來確定國內房屋滯銷的情況對房地產行業而言，是否令人擔憂。”

避免項目擱置或爛尾
購屋前查發展商背景

在八十及九十年代、包括現在，沙巴有許多“爛尾樓 ”，就是發展商收了買家的首期錢，房子起到一半，突然“跑路”。

這些房產可能只建設到20%或50%，銀行也根據房子建設進展，由買家的借貸發出款項予發展商，一個晚上，發展商突然“人間蒸發”，房子建設停滯不前，買家住不到心目中的房子，銀行另一邊追債，要買家付還已發放貸款的利息。

再不然就是遇到問題多多的發展商，所建的房屋都是多多問題，因此在購屋前應查明發展商的背景。

國家房屋局（Jabatan Perumahan Negara https://ehome.kpkt.gov.my）就能查到不良發展商名單。

黑名單會定期更新，主要分成4種：
1.無牌經營（Pemaju Perumahan Tanpa Lesen）
2.不執行仲裁庭判決（Pemaju Ingkar Award Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）
3.不還罰款（Pemaju Gagal Membayar Kompaun）
4.涉及擱置項目（Pemaju Terlibat Dengan Projek Perumahan Terbengkalai）

108發展商列黑名單

根據最新的黑名單，截至今年7月7日，共有108家發展商因無牌經營被列入黑名單。

截至5月20日，228家發展商有項目擱置或爛尾了；截至6月17日，有高達462家發展商沒有繳清罰款。

買家們還得注意，一些發展商的項目會由子公司負責發展，所以看黑名單的時候，別隻看母公司的名字。通常在項目的官方網站下方，或是宣傳單上，都會列明涉及發展的公司名稱，記得也要好好查詢！