【書中自有黃金屋】機場或遷至金馬利 沙巴西南部產業前景大好

沙巴西南部的經濟活動目前在金馬利有沙巴氨尿素化肥廠（SAMUR）和金馬利的沙巴石油與天然氣終站（SOGT）。旅遊方面即可以觀看螢火蟲、長鼻猴等。

把亞庇國際機場遷至金馬利已在10年前就曾提過，但是，當時政府在2006年已投資16億令吉升級亞庇國際機場。

根據2008年國家機場發展藍圖，亞庇國際機場在2031年達到極限，但是在2018年，機場乘客量已有860萬人次，已達到極限的95%。

雖然疫情令亞庇機場乘客人次下降，但是， 一旦疫情過後，旅遊業恢復疫前情況，相信很快就會達到極限，因此是時候檢討。

上週在吉隆坡簽署合約是由QSB集團首席執行員阿末利查及成功置地副主席兼成功集團首席執行員賽阿里沙胡哈默，代表雙方簽字。見證人包括成功集團主席丹斯里陳志遠、QSB主席拿督斯里沙烈賽德等等。

阿末利查說，作為沙巴政府投資機構，QSB研究各種戰略發展舉措以支持沙巴的經濟增長，包括可能將亞庇國際機場遷至金馬利。

可成東東盟航空樞紐

阿末利查說，現在的亞庇國際機場由於土地面積有限、周圍都是私人地及靠近亞庇市中心，機場難以在原址擴充運營，包括擴建航站樓、飛機跑道及其他設施。

他表示，把機場搬到金馬利，機場可擁有不止一座航站樓和跑道，沙巴也將能夠利用其東南亞中心地理位置，探索成為東盟東部地區的航空旅行樞紐。

另一方面，賽阿里沙胡哈默表示，成功置地很榮幸有機會通過這個項目，為推動沙巴社經發展做出貢獻。

這份諒解備忘錄的研究範圍包括搬遷亞庇國際機場所涉及的興建與開發，以便在金馬利或任何沙巴政府認為合適的地段，開展機場可持續發展的計劃。

承接這項擬議項目的專門小組，負責完成由雙方商定的技術和財務可行性研究，戰略業務計劃和財務建模。

國境開放重現曙光

64%酒店擬增投資

上期的“書中自有黃金屋”談到旅遊業恐怕需要2年時間才能恢復疫前的行情，但是，沙巴疫前的遊客增長率，旅遊、酒店業未來前景依然是光明。

我國重開國界，人民也逐漸恢復疫情前活動，世界多個國家開放邊界，沙巴有更多的外國班機載遊客入境，雖然旅遊業仍然未過寒冬，但業者逐漸看到隧道盡頭的光。

民眾對旅遊需求強烈

房地產顧問公司大馬萊坊（Knight Frank）進行的大馬酒店投資意向調查顯示，有64%受訪者正在考慮增加對我國酒店業的投資，相比2020年的36%，這數據是大幅度提升。

調查分析酒店業主、經營者和業主經營者的投資觀點，以比較他們在受到冠病影響之際，對投資酒店業的需求水平、偏好和投資情緒。

大馬萊坊資本市場執行董事詹姆斯巴克利說，預計隨著投資者恢復信心，未來24個月內酒店的投資交易將有所增加。

“很多人都看到對假日旅遊的強烈壓抑需求，短期而言，新加坡遊客和本地的需求，將引領酒店業今年的表現。”

“我們預計2022年酒店交易量將增加，因為投資者對邊境開放和入境人數增加變得更加樂觀，供應商和購買者之間的價格差距將縮小。”

調查顯示，投資者們不斷地尋求高回酬率以抵消他們在酒店業的投資風險，約33%受訪者表示，他們每收購一所四星級至五星級的酒店時，目標是取得超過7%的淨收益率。

另外有26%受訪者的目標，設在6至7%的淨收益率，而有19%投資者則接受5至6%的淨收益率。

穆斯林遊客最愛訪馬

巴克利也提到，馬來西亞在萬事達卡齋戒月投選——2021年全球穆斯林旅遊指數中名列第一，打敗其他140個國家，成為最受穆斯林歡迎的旅遊景點。

“就歷史方面，馬來西亞吸引了來自世界各地不同的旅客，也很成功地發展了清真旅遊業。 ”

儘管在冠病大流行期間銀行為酒店融資相當困難，但他樂觀地認為銀行將看到該行業的改善並重新開始放貸。

“調查顯示，馬來西亞酒店的業主，往往擁有相當保守的債務水平。”

“槓桿率較低的酒店風險較小，也能更好地應對市場波動，這或許可以解釋為何我們在冠病疫情期間，沒有看到任何明顯的酒店不良交易 。”

多數酒店負債低

這份調查也顯示，大部分的酒店都擁有相對保守的資產負債比。

調查指，43%的酒店擁有低於49%的貸款對價值比率，而17%的酒店沒有任何債務。

此外，有31%的酒店持有50至69%的貸款對價值比率，其中9%的酒店擁有高於70%的資產負債比。

整體而言，調查得出的結論是擁有較保守資產負債比的酒店業主，成功度過了疫情的衝擊，也無需低價出售產業。

瞄準商用物流工業產業 

投資者對沙有信心

一項調查顯示，投資者對沙巴商用產業、物流和工業產業深具信心。

房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）分公司調查對國內商用產業投資信心調查顯示，除了巴生谷之外，沙巴、柔佛和檳城是最佳投資地點。

這項調查是要了解投資者對商用產業的看法及推演未來可能出現的情況。

調查指出，影響商用產業的因素包括當前的低利率（撰寫此報告時的隔夜政策利率為1.75至2.00%）、正在進行的大型項目之乘數效應，以及對大馬的持續性外來直接投資。

未來偏好另類投資

萊坊研究與諮詢執行董事王美珍說，在未來2至3年，人們似乎對另類投資有更高的風險偏好。

投資者對服務式住宅/酒店、共享工作空間/靈活辦公室、老年人住所/養老院和數字中心的興趣幾乎相同。

“在地理位置方面，他們不僅僅專注於巴生谷而已，指沙巴、柔佛和檳城是這些另類投資的熱門地。”

醫療保健業料收益高

在資本價值方面，超過三分二的受訪者（76%）預計工業和物流領域將在2022年實現資本增值，57%的受訪者則預計醫療保健領域會有同樣的事情發生。

至於收益率表現而言，68%預計物流次領域的收益率會增加，而醫療保健和工業次領域的收益率預計會更高。

64%受訪者表示，可預見的是，租金上漲的觀點是極可能，並預計物流物業的租金即將上漲。53%還同意工業次領域的預期增長，符合了這兩個次領域不斷增長的需求空間。

由於供應一直多於需求，入住率和租金面臨持續的壓力，因此辦公空間的佔用率將預計減少。

酒店辦公樓長期投資

王美珍指該調查顯示，物流和工業產業被列為最受歡迎的產業類別，受訪者們相信這些次領域將在未來12個月內與醫療保健次領域一起經歷最快的復甦。

“受訪者們也認為，酒店或休閒場所、辦公樓和零售等傳統領域是一項長期投資。”

大馬萊坊董事經理沙古南蘇巴馬廉總結了該調查中受訪者的整體想法為“人們需要培養房地產投資組合的靈活，以在這日益複雜的世界中預測風險，並最大程度地減少干擾。”

“房地產行業對環境、社會和監管（ESG）框架的日益認識和採用，將有助於把可持續房地產的價值推向未來。”