【書中自有黃金屋】需2年回到疫前水平 商業零售酒店復甦緩慢

大部分商業物業交易為2至4.5層的店鋪，其次是店鋪單位/零售地段，分別為142和78個單位。

2020年第三季度，有145套2至4.5層的商舖成交，表明該細分市場的受歡迎程度在2021年同期仍保持一致。

沙巴的專用辦公（purpose-built office ，PBO）空間的供應略有增加，截至2021年首半年，103棟建築的淨出租面積為82萬7992平方公尺，2020年同時期，僅有79萬9613平方公尺。

整體的專用辦公空間的佔用率從2020年的90%，下降至2021年87.8%。

沙巴許多企業較喜歡把辦公室設在傳統的商店辦公室，因為這類場所的租金和運營運成本較低，除此之外，業務受到疫情影響成長放緩，需要空間更少，也趁機降低成本。

酒店業收拾殘局不易

零售業和酒店業的情況稍有起色，但進展不大，因為收拾殘局並不是那麼容易。

2021年底，酒店及商店出現微彈，因為政府放鬆一些措施，包括各州之間的跨境旅行。零售業雖面對民眾保持謹慎消費，還末完全恢復信心，但是零售商別無選擇，只能追逐數字以求生存。

2022市場出現穩定的復甦，國內消費情況逐步上升，但是上升幅度還無法與疫前相比，因為很大程度上取決於其無法控制的外部因素，無論如何，業界認為下半年會有更好的起色，現今最重要是“持久”，誰能捱過今年，料春天就不遠。

根據產業顧問公司大馬亨利行（Henry Butcher）的2022年產業展望報告，投資者如果考應到沙巴在冠病疫情之前的遊客入境人數，沙巴酒店業是個不錯的選擇。

與我國其他酒店業相比，沙巴市場被視為是年輕及充滿活力，當人們從這角度去看，它可能會投資者提供更多探索空間和一些其他地方沒有的活力。

屋價料漲5至20%

全球建築材料價格上漲預計將影響房價，專家估計漲幅介於5%至20%。

吉隆坡大學（UniKL）商學院經濟分析專家艾米祖哈茲米博士說，預計建築材料價格調高將導致房價漲幅高達20%，並超出消費者的負擔能力。

在建築成本指數（SMI）報告中，統計局首席統計師拿督斯里莫哈末烏茲爾提到，若與2021年5月的每公噸3258令吉相比，如今鋼筋的平均價格為每公噸3910令吉，即上漲了20%。

他說，與同期每50公斤18令吉61仙相比，水泥價格在今年5月則上漲至每50公斤20令吉89仙 ，即增長12.2%。

艾米祖哈茲米說，住房和建築業是我國經濟的“催化劑”之一，因它涉及許多部門，並影響著我國的總勞動力和失業率。

他指出，由於近期貸款利率上升，預計房屋需求將放緩，預計建築材料價格上漲和需求量下降將影響今年和未來兩年的建築業。

這將減低新房和未售出房屋的數量，並降低生產力和對國內生產總值的貢獻。

建材漲價始於中美貿易戰

艾米祖哈茲米認為，高房價也由其他因素造成，例如高地價、外國買家和投機者需求；銀行貸款融資的高成本也使房屋總成本提高。

“實際上，建築材料價格上漲早在2019年杪，即中國和美國打貿易戰時開始，而鐵和水泥價格上漲始於2021年杪，因當時世界經濟開始復甦促使相關需求增加。”

他指除了上述原因，政府實施的行動管控令當時也導致工廠關閉，使供應短缺及缺乏增加物流成本的運輸鏈，進而導致基本建材的價格上漲一倍。

首相指示干預管控

另一方面，首相拿督斯里依斯邁沙比裡表示，政府高度關注建材價格上漲的課題，並將採取立即干預措施，以管控建材價格。

他日前召開的國家發展行動理事會會議之後，在臉書貼文強調，各政府部門受促加速運行發展項目，因為這具有乘數效應，尤其是在推動基層經濟方面。

“政府在2022年財政預算案下，發放405億令吉撥款予基本發展開銷，並高度關注建材價格上漲的課題。相關機構也將採取立即干預措施，以管控建材價格，因為這對發展項目構成影響。”

如何提高借貸率？

上一期的《書中自有黃金屋》，我們談到房賃種類，這期我們談到購屋最重要的一環——借貸。

購屋的最重要也必須要跨過的坎就是貸款，我們申請房貸時該如何提高獲批機會？

銀行一般會根據CTOSS和CRISS（中央信貸情報信息系統）的報告，如果申請人沒有負債、財務狀況良好，貸款申請獲批的機會很高，也可能會借到最高額度貸款。

信貸記錄影響借貸

如果信貸記錄不好，能夠借到的貸款額度就會下降，或者貸款的利息比較高，以彌補銀行承擔的財務風險。在最壞的情況下，銀行會拒絕貸款申請。

改善個人的信貸很重要，必須按時支付賬單和償還債務。在銀行眼中，可靠和負責任的借貸者會準時償還債務。

如果有拖欠貸款或債務的記錄，向銀行提出貸款申請就比較難獲得批准。

勿揹債太多太高

除了要按時償還貸款分期，申貸款不要揹負太高或太多的債務，如果手上已有不只一個貸款未還清，再增添多一個，銀行可能會因為申請者個人負債太高，而拒絕申請。

購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，一般來說，銀行會從個人的信用報告中，查出手上還有哪些貸款未還清，然後銀行會通過償債比例，來評估申請者是否有能力應付正提出申請的貸款分期。

假如個人償債比率（Debt Service Ratio ，DSR）太高，會影響銀行的批准決定，在馬來西亞，大約有35至40%申請者是因為償債比率不理想，申請貸款不獲批准。償債比率越低越好，一般理想的範圍是在35至40%之間。

說到償債比率，如果償債比率不大理想，個人可以通過減少債務或增加收入來源加以改善，如果可以還清其中一些貸款或債務最好，那麼將能讓個人的償債比率降低。此外，也可以整合一些貸款，例如信用卡債務或高等教育貸學金，不只可以讓個人更方便管理債務，也能幫助個人節省貸款利息的支出。

那麼，銀行是怎樣計算償債比率？一般的計算公式是這樣：償債比率＝（每月固定貸款或債務＋準備申請的房屋貸款數額）／每月淨收入（收入扣除所得預扣稅、僱員公積金及社險繳納費）。

在這當中，每月固定貸款或債務是指每月必須償還的數目，包括信用卡債在內。假設個人準備向銀行申請每月供期1200令吉的新房貸，如果每月的淨收入6000令吉，扣除個人貸款1200令吉、汽車貸款800令吉、大學貸學金200令吉、信用卡債300令吉，每月固定貸款或債務總共2500令吉。

目前的償債務比率（不包括正在申請的房屋貸款）＝（2500／6000）X100%＝41.7%，日後的償債比率（包括正在申請的房貸分期付款1200令吉）=（3700／6000）X100%＝61.7%，明顯超出35至40%的理想水平。

因此，要獲得新貸款，最重要是減低每月固定貸款和定時還款，令償債比率降低以容納更多償債比率。