【書中自有黃金屋】收入追不上房價 人民嘆買屋難

沙巴房地產價格是否合理？

產業發展商亞宇集團（ATON GROUP）副董事鄭意廉在受訪時說，這取決於她是為誰回答這問題。

“作為一名房地產開發商，我會說，我們開發的項目價錢的確是合理的。”

“首先，我們必須獲得估價師的同意，才可以把房產單位的價錢放上市場，即使材料和施工成本上升，我們都要維持這價格。”

“但從沙巴一般買家的角度來看，我們可能會發現房價上漲很難跟上，尤其是工資中位數與房價中位數的增長不成比例。”

鄭意廉表示，自2016年至2020年，沙巴的房地產價格上漲超過7%。但在同一時期，工資中位數下降了7%以上，當然是2020年的疫情造成的。

“即使是在2016年至2019年的非大流行時期，工資中值也只增長了3%，而房地產價格中值增長了5.3%。”

至於如何鑑定沙巴房地產價格是昂貴或合理，鄭意廉表示，全球使用的最傳統方法是住宅負擔能力比數（Housing Affordability Ratio）。

“這意味著，房價中值的工資中值必須在該地區工資中值的3倍以內。”

“例如，當該地區的年薪中位數為10萬令吉時，房產價格中位數應在30萬令吉左右。”

“然而，如果我們使用這種方法，沒有多少發達國家或發展中國家能夠達到這一比數，即使在馬來西亞，我們的最低水平是1999年的3.9。”

擁屋沙巴人比例上升

“在沙巴，2019年住宅負擔能力比數為5.6，2020年為6.6，如果人們使用傳統的住房比率法，沙巴或世界上大多數地方的房產都是買不起的。”

“然而，從另一個角度來看，我們可以從沙巴的居者有其屋比例來確定負擔能力，自2014年以來，該比例穩步增長超過16%。”

“也就是說，擁有自己住房的沙巴人的比例逐年上升，這是一個健康的現象。”

“我們不應該一味討論負擔能力，而應該把更多精力放在構建市場需求上。”

30萬以下房屋多滯銷

“沙巴滯銷房產以價值30萬令吉以下的房產佔多數，這反映出市場上的產品供應不匹配。”

“因此，除了將價格保持在合理水平之外，我們還應該生產滿足該地區需求的產品。”

詢及許多發展商使用的房價中位價（Median Property Prices）計算是否適合沙巴，鄭意廉說，在制定項目開發決策時，在研究中使用房產價格中值就足夠了。

“然而，我相信中位價格數據不包括在沙巴佔很大比例的祖傳土地房屋。”

當通貨膨脹來襲、錢變得不值錢時，很多人都會考慮通過投資來對抗通貨膨脹，讓自己的財富保值，而房地產就是許多人青睞的資產之一。

買房產抗通膨 可行

鄭意廉認為，在通貨膨脹或滯脹的情況下，購買房產是對衝通貨膨脹的方法之一。

“但是，買房並非包賺不虧，很多人買房後‘血流不止’，收到的租金不夠補貼房貸。”

“買房之前，必須做好各方面的研究，包括瞭解周圍地區的房價、自己是否高價入手以及所買房子的地點是否理想。”

新聞小詞典

住宅負擔能力指數（Housing Affordability Ratio）。

根據《維基百科》住宅負擔能力指數是測量家庭購買住宅的財務能力的一項指數。

美國房地產經紀商協會計算住宅負擔能力指數時設置的假設：

住宅按揭之首期為房價的20%；每月供款額（Monthly Principal and Interest (P&I) Payment）不可超過家庭每月收入中位數的25%。

澳洲房屋行業協會（Housing Industry Association (HIA)）與澳洲聯邦銀行在計算住宅負擔能力指數時假設：

住宅按揭之首期為房價的20%；每月供款額不可超過家庭每月可支配收入中位數的30%；住宅按揭為傳統25年期按揭。

房價中位價（Median Property Prices）

房屋平均價即是在一段時間內，所出售物業價格的總和，再除以轉手物業的數目。 至於中位價（meidan prices）就是把售出物業的價格由低至高順序排列，中間的價位就是中位價。

定期 半靈活 靈活 房貸配套哪種最好？

上一期“書中自有黃金屋”提到隔夜固定利率對貸款的供款影響，這次來談談銀行購屋貸款。

很少人能夠一次過拿出一大筆款項購物，佔大部分人需要向銀行貸款，銀行為了吸引更多人貸款，因此推出不同的貸款配套以迎合貸款人不同需求。

一般銀行貸款大致分成3種，分別是定期房貸（Term Loan）、半靈活房貸（Semi-Flexi Loan）及靈活房貸（Flexi-Loan）。

這3種貸款配套有哪些分別？個別貸款配套的優劣點。

定期房貸

一般上這貸款還款金額固定，一般也不允許貸款者繳付額外供款，減少貸款利息。

貸款者如果多付供款，會被用來付還下一期的分期付款，如果沒有事先通知銀行要多付供款，多付的金額通常會被存放在銀行賬戶裡，不能提領多付供款，也不能幫助借貸者節省房貸利息，當然也不用想銀行會付存款利息。

半靈活房貸

這個房貸配套不像定期房貸那么嚴格，使用半靈活貸款房貸戶頭的貸款者，不必另外向銀行提出申請，就可以支付額外供款，以降低房貸利息。

這意味每個月多付的金額，可以用來減低貸款本金，進而減少支付貸款利息。貸款者也可以到銀行提領之前多付的金額，不過，可能需要支付一些手續費，有些銀行可能會要求貸款者，事先跟銀行申請，才能提提領多付款額。

靈活貸款

這個貸款配套除了可讓貸款者多付以降低利息之外，也可以把多付的供款在需要時提領出。

通常靈活貸款是與個人的來往戶頭連接一起，每個月的房貸供款由這戶頭餘額扣除。一旦來往戶頭內有多餘金額，它會自動減少貸款的本金，不需要另外申請，或徵收額外費用。

別太高興，世上沒有白吃的午餐，天上也不會掉餡餅，這類貸款也有一些條件，包括支付月費、戶頭保持活躍等。

假如個人想要多付款以節省房貸利息，最好是選擇靈活貸款或半靈活貸款，而不是定期貸款。

房貸再融資

還有一個房賃方式是很多人都會採用，那就是房貸再融資（Reloan）。

我國早期房賃利息高，後來曾發生股匯事件，國家銀行調整隔夜利率、政府推出配套穩定貸款以救房市等，因此銀行一度推出更低利率的房貸。

一些原本付還較高借貸利率者會向銀行提出再融資，以便低、更優惠的利息借貸， 然後以新貸款還清舊貸，接下來繼續償還條件比較優惠的貸款。

在商言商，銀行通常不會主動向借貸者詢問是否要再融資，因此有購屋貸款者要時時留意銀行的貸款配套。

新貸款優惠每月可能省百多令吉，但是，小數怕長計，往往可節省數以萬令吉計的利息。

話雖如此，在使用再融資之前，也要計算本身的貸款是否過了鎖定期（lockin period），除此之外，也要計算再融資的律師費 、房地產估價費、銀行放貸費用、印花稅等。比較過後才知道是否值得再融資。

疫情打擊、收入減，下期“書中自有黃金屋”教您如何提高借貸批准率。

全國兩成屋子沒人住

沙3區空置率最低

大馬統計局最新發布的數據顯示，在2020年沙巴有3個地區的空置率是全國最低，分別是分別是沙巴拿篤（3.1%）、京那巴當岸（3.5%）和擔布南（4%）。

至於全國960萬間住所（Living Quarters），但只有770萬間有人居住。這意味著，有190萬或相等於19.4%的住所，是空置沒人住的。

全國空置率最高的三個地區中，前兩個都位於東馬砂拉越。在特郎烏山（Telang Usan）和丹絨馬尼（Tanjung Manis），空置率分別為41.2%和40.7%。排名第三的地區，空置率同樣超過40%，那就是知名旅遊勝地金馬倫高原。

如果從縣劃分，除了吉隆坡聯邦直轄區，最多人居住的地區為雪州八打靈再也（Petaling Jaya），高達67萬9812。排行第二的是柔佛新山（Johor Bahru），攻擊61萬314；雪州烏魯冷嶽（Ulu Langat）以43萬1574的數量，排行第三。

大馬統計局指出，初步數據顯示，我國住所空置的主要原因是新建竣/供出租或出售（37.8%），以及作為度假勝地/中轉房（23.3%）。

其他原因還包括維修/翻新（5.4%）、民宿（2.3%）、季節性員工宿舍（2.2%）和破舊（2%）。

沙海港局與地盈聯營

丹絨裡拔綜合項目受矚目

一項由沙巴海港局和地盈開發有限公司（Deevin Development Sdn Bhd）在丹絨裡拔的黃金商業地段聯營發展“沙巴海港局總部大樓及The Cove綜合性發展項目”，受到投資者關注。

佔地6.28英畝，建設6棟29層樓高的建築物，除了有海港局總部，尚有2間五星級酒店、高級公寓、服務式公寓、購物商場和辦公樓等，預料會成為新地標。

日前，海港局副主席阿米娜佐漢及董事蘭裡阿米爾，地盈開發有限公司董事拿督徐志文及拿督徐誌年已簽署聯營合約。

發展商近期內會向亞庇市政廳提呈建築圖則，一旦獲批准便立刻動工。其中，第一期發展計劃將在4年內完工，第二期計劃會在8年內完工。

海港局總部大樓及The Cove面向南中國海及神山，其中The Cove的建築設計靈感源自丹儂谷熱帶雨林，讓人們能夠更親近大自然。

坐落在6棟樓之間的Valley Cove商場，總面積達88萬平方呎，擁有茂密綠色植物和熱帶雨林樹木，並採用露天設計，以迎合民眾在疫情後更偏好於室外活動的習慣。

The Cove致力採用節能設備和節水系統，將成為沙巴目前唯一符合綠色建築指數的高層綜合性發展項目。