【書中自有黃金屋】納入無追索權擔保 以房養老債不留子孫

固定利率不受OPR影響

SSB收取5%固定年利率及1。75%一次性前期追索權豁免用，這利率會太高嗎？

國家銀行在5月11日，突然宣佈提高銀行隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，簡稱OPR）25基點，由原本1.75%至2%，令市場大感意外。房貸利息也漲高，向銀行借貸買房即需要付更高的貸款。

固定利率就免除這項風險，因為該利率是不變的，換言之，隔夜政策利率一旦升至4或5%，銀行房貸率就回升至6或7%，SSB借貸者是付還5%利率。

在一些國家和地區，例如香港，當地政府按揭機構提共固定利率的逆按揭，銀行提供浮動利率的逆按揭。

常問問題

1. 如果借款人在申請貸款後的幾年去世，餘額會支付給繼承人或近親嗎？

答：在此情況下，貸款將會被終止。 以下是繼承人或近親的選項：
a. 選擇結清未償還的貸款 須償還的貸款金額將取決於貸款期限。結清貸款後，房屋將歸還給繼承人或近親。
b. 選擇不結清貸款 如果繼承人或近親選擇不結清貸款，Cagamas 將把房 屋出售並結清未償還的貸款。 房屋出售後所得的餘額， 減去貸款金額後，剩下的餘額將轉交給借款人指定的繼 承人或近親。

2. 借款人在其有生之年可以退還或終止貸款嗎？

答：借款人可以選擇結清所累積的貸款金額以終止貸款協議。

3. 如果貸款是以夫妻名義共同借貸，貸款期間離婚怎麼辦？

答：在這種情況下，聯名借款人必須終止貸款協議並結清所累積的貸款金額。

4. 貸款的條件之一是該物業必須是借款人的主要居所。 如果幾年後，借款人由於搬去與孩子同住或入住老人院 等情況而不再住在該物業，貸款會被終止嗎？

答：貸款在一些特定情況下將不會被終止。 例如在醫療或健康狀況 ，並持有醫療證明等的特殊情況下，借款人是被允許在貸款期 限內搬出該物業。 每種情況都將根據具體狀況進行考量和處理。

5. 如果借款人沒有繼承人或直系親屬，在借款人去世後, 物 業銷售扣除貸款金額的部分會怎麼處理？

答：在簽署貸款之前，借款人需要指定一名受益人或近親。 或者， 借款人可以預先決定如何將物業銷售收益的餘額用於特定目的。

6. 借款人去世後，貸款是否會繼續累積利息，直至物業最終售出？

答：在借款人（或聯合貸款的最後一個倖存借款人）去世後，貸款將不再累積任何利息。 它將隨著每月支付金額的最後一次支付而停止。

7. 簽訂貸款協議的額外費用是多少，費用由誰承擔？（例如印花稅、律師費、貸款保險）

答：簽署貸款後，將會有以下是額外的費用。
前期費用：
a. 法律費用
b. 房屋估價費
c. 產業保險
d. 手續費（如有）
e. 服務費（如有）
上述的前期費用可由貸款支付。

8. 房屋是否需要事先投保火險/自然災害保險？

答：是的，房屋業主被要求承擔火災險和家庭保險。這和銀行普通房屋貸款的要求相似。

9. 借款人是否可以逐步增加領取每月的支付金額，以應對因長 期通貨膨脹而不斷上漲的生活費用？

答：我們目前的貸款是不允許每月支付金額有任何變化。 每月支付金額在貸款開始時就已經固定下來直到貸款期限終止。

10. 貸款是否適用於租賃物業或在租賃土地上建造的物業？

答：是的，我們允許至少剩餘90 年租期的租賃物業或在扣除借 款人的預期壽命後至少還剩60 年租期的租賃物業。 否則，借款人可能需要更新地契租約才符合條件。

注：“安老退休計劃”目前只在巴生河流域一帶實施，預料，今年下半年將逐步推廣至其他城市。

國行調高OPR 對房貸有何影響？

5月11日，國家銀行突然宣佈調整隔夜政策利率（OPR），這是國家銀行自2020年冠病疫情肆虐以來，首次調高隔夜利率。

2020年全球遭冠病打擊，國家銀行4次調低隔夜利率，而且2020年7月7日調隔夜利率至1.75%，也是寫下歷史新低。（2020年至今國家銀行調整隔夜利率見附圖）

2020年國家銀行一年內4次下調隔夜利率，當時國家銀行解釋是調低後，能夠輔助貨幣、金融和財政，舒緩經濟影響及幫助改善經濟活動。

什麼是隔夜政策利率（OPR）？

OPR就是每一天銀行跟銀行之間所借的貸款、由國家銀行控制他們之間借貸的利息。隨著OPR的升息，銀行的成本就提高。

每一間銀行每天都有一定的現金儲備，一家現金儲備水平不足的銀行，就會向另一間行借一些錢，儲備現金多的銀行也會把資金借給需要週轉的銀行，確保整體銀行系統的穩定性和資金流動。

根據OPR調高貸款率

OPR調高，換言之，銀行的成本也提高，因此銀行也會根據OPR來調高貸款利率。

有些人向銀行貸款是採用固定利率，好處就是不受OPR調整影響，壞處就是OPR下調，他們的貸款利率不會下調，他們需要付還相同的月供貸款數額。

OPR調整，一般銀行會有2種作法，分別是：

1. 延長攤還期，每月攤還額保持不變
2. 提高每月攤還額

雖然如此，一般車貸不受影響，因為買車的利息己鎖定。

AIA Public Takaful單位助理經理拉希米慕斯達法日前也在臉書分享一個簡單計算法。他以國行宣佈升息後，OPR從1.75%提高至2.00%。（參閱附圖）

至於哪個貸款最好？只能說考慮哪個最適合自己。

買主要求調高買賣合約價格

售屋者是否被徵盈利稅？

王先生與太太擁有一間聯名房屋，最近通過產業經紀物色到買主，可是買主提出調高買賣合約價格，就是比交易價高出10%，以便可以不必自付款，完全以銀行貸款作為購屋融資。

經紀提及，這樣的要求在冠病疫情期間相當普遍。王先生說，他們的聯名房產購買至今已經7年半，當年產業市場欣欣向榮，價格並不低，如今的售價只比當初的買價多大約10%，這次的買賣合約價位，則比真正的交易價多10%。

王先生的顧慮是：“不曉得是否會被徵收產業盈利稅？”不過，經紀說，購買產業至今已經超過5年，而且與買價相比，售價並沒有高許多，不大可能會被徵收產業盈利稅。

由於生意受到疫情影響，公司需要現金週轉，只能降價求售。這樣的交易方式對買賣雙方會有哪些影響？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，當房產交易的實際價格，比買賣合約的價格低，若是差額比較大而且被計算出有賺取盈利，那麼，對賣主就不利，因為被徵收的產業盈利稅，比原本需要繳的數目多。

至於買方需要支付的費用，同樣的，以買賣合約較高的做價計算，買方需要支付的買賣合約的律師費印花稅，以及貸款合約的律師費印花稅，也會比較多，當然，這些多出來的數目加起來，肯定比10%的屋價少。

反過來說，假如賣主放手的價位，即使加上比買賣合約價高出10%，也不會被徵收產業盈利稅，因為賣主持有該房產，從購買到脫售、已經遠遠超過5年。

在2019年之前，業主在5年內脫售房產，都必須繳付產業盈利稅，除非是折價脫售，在滿5年後脫售，則不需要繳付產業盈利稅。

而從2019年開始，只要有盈利，都被徵收產業盈利稅，不論是5年內或5年後脫售，都不可豁免。

其中在3年內脫售，需要支付30%的產業盈利稅，第三到第四年為20%、4到5年是15%，在滿5年、第六年或之後脫售也需要繳付5%產業盈利稅。

不過，財政部長在提呈2022年財政預算案時建議，從2022年開始，政府不再向第六年脫售房地產的業主徵收產業盈利稅，在冠病疫情期間，政府也有一段時間，實施賣主免繳產業盈利稅的措施，以激勵房產市場交易。