【书中自有黄金屋】纳入无追索权担保 以房养老债不留子孙

固定利率不受OPR影响

SSB收取5%固定年利率及1。75%一次性前期追索权豁免用，这利率会太高吗？

国家银行在5月11日，突然宣布提高银行隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）25基点，由原本1.75%至2%，令市场大感意外。房贷利息也涨高，向银行借贷买房即需要付更高的贷款。

固定利率就免除这项风险，因为该利率是不变的，换言之，隔夜政策利率一旦升至4或5%，银行房贷率就回升至6或7%，SSB借贷者是付还5%利率。

在一些国家和地区，例如香港，当地政府按揭机构提共固定利率的逆按揭，银行提供浮动利率的逆按揭。

常问问题

1. 如果借款人在申请贷款后的几年去世，余额会支付给继承人或近亲吗？

答：在此情况下，贷款将会被终止。 以下是继承人或近亲的选项：
a. 选择结清未偿还的贷款 须偿还的贷款金额将取决于贷款期限。结清贷款后，房屋将归还给继承人或近亲。
b. 选择不结清贷款 如果继承人或近亲选择不结清贷款，Cagamas 将把房 屋出售并结清未偿还的贷款。 房屋出售后所得的余额， 减去贷款金额后，剩下的余额将转交给借款人指定的继 承人或近亲。

2. 借款人在其有生之年可以退还或终止贷款吗？

答：借款人可以选择结清所累积的贷款金额以终止贷款协议。

3. 如果贷款是以夫妻名义共同借贷，贷款期间离婚怎么办？

答：在这种情况下，联名借款人必须终止贷款协议并结清所累积的贷款金额。

4. 贷款的条件之一是该物业必须是借款人的主要居所。 如果几年后，借款人由于搬去与孩子同住或入住老人院 等情况而不再住在该物业，贷款会被终止吗？

答：贷款在一些特定情况下将不会被终止。 例如在医疗或健康状况 ，并持有医疗证明等的特殊情况下，借款人是被允许在贷款期 限内搬出该物业。 每种情况都将根据具体状况进行考量和处理。

5. 如果借款人没有继承人或直系亲属，在借款人去世后, 物 业销售扣除贷款金额的部分会怎么处理？

答：在签署贷款之前，借款人需要指定一名受益人或近亲。 或者， 借款人可以预先决定如何将物业销售收益的余额用于特定目的。

6. 借款人去世后，贷款是否会继续累积利息，直至物业最终售出？

答：在借款人（或联合贷款的最后一个幸存借款人）去世后，贷款将不再累积任何利息。 它将随着每月支付金额的最后一次支付而停止。

7. 签订贷款协议的额外费用是多少，费用由谁承担？（例如印花税、律师费、贷款保险）

答：签署贷款后，将会有以下是额外的费用。
前期费用：
a. 法律费用
b. 房屋估价费
c. 产业保险
d. 手续费（如有）
e. 服务费（如有）
上述的前期费用可由贷款支付。

8. 房屋是否需要事先投保火险/自然灾害保险？

答：是的，房屋业主被要求承担火灾险和家庭保险。这和银行普通房屋贷款的要求相似。

9. 借款人是否可以逐步增加领取每月的支付金额，以应对因长 期通货膨胀而不断上涨的生活费用？

答：我们目前的贷款是不允许每月支付金额有任何变化。 每月支付金额在贷款开始时就已经固定下来直到贷款期限终止。

10. 贷款是否适用于租赁物业或在租赁土地上建造的物业？

答：是的，我们允许至少剩余90 年租期的租赁物业或在扣除借 款人的预期寿命后至少还剩60 年租期的租赁物业。 否则，借款人可能需要更新地契租约才符合条件。

注：“安老退休计划”目前只在巴生河流域一带实施，预料，今年下半年将逐步推广至其他城市。

国行调高OPR 对房贷有何影响？

5月11日，国家银行突然宣布调整隔夜政策利率（OPR），这是国家银行自2020年冠病疫情肆虐以来，首次调高隔夜利率。

2020年全球遭冠病打击，国家银行4次调低隔夜利率，而且2020年7月7日调隔夜利率至1.75%，也是写下歷史新低。（2020年至今国家银行调整隔夜利率见附图）

2020年国家银行一年内4次下调隔夜利率，当时国家银行解释是调低后，能够辅助货币、金融和财政，舒缓经济影响及帮助改善经济活动。

什么是隔夜政策利率（OPR）？

OPR就是每一天银行跟银行之间所借的贷款、由国家银行控制他们之间借贷的利息。随着OPR的升息，银行的成本就提高。

每一间银行每天都有一定的现金储备，一家现金储备水平不足的银行，就会向另一间行借一些钱，储备现金多的银行也会把资金借给需要週转的银行，确保整体银行系统的稳定性和资金流动。

根据OPR调高贷款率

OPR调高，换言之，银行的成本也提高，因此银行也会根据OPR来调高贷款利率。

有些人向银行贷款是采用固定利率，好处就是不受OPR调整影响，坏处就是OPR下调，他们的贷款利率不会下调，他们需要付还相同的月供贷款数额。

OPR调整，一般银行会有2种作法，分别是：

1. 延长摊还期，每月摊还额保持不变
2. 提高每月摊还额

虽然如此，一般车贷不受影响，因为买车的利息己锁定。

AIA Public Takaful单位助理经理拉希米慕斯达法日前也在脸书分享一个简单计算法。他以国行宣布升息后，OPR从1.75%提高至2.00%。（参阅附图）

至于哪个贷款最好？只能说考虑哪个最适合自己。

买主要求调高买卖合约价格

售屋者是否被征盈利税？

王先生与太太拥有一间联名房屋，最近通过产业经纪物色到买主，可是买主提出调高买卖合约价格，就是比交易价高出10%，以便可以不必自付款，完全以银行贷款作为购屋融资。

经纪提及，这样的要求在冠病疫情期间相当普遍。王先生说，他们的联名房产购买至今已经7年半，当年产业市场欣欣向荣，价格并不低，如今的售价只比当初的买价多大约10%，这次的买卖合约价位，则比真正的交易价多10%。

王先生的顾虑是：“不晓得是否会被征收产业盈利税？”不过，经纪说，购买产业至今已经超过5年，而且与买价相比，售价并没有高许多，不大可能会被征收产业盈利税。

由于生意受到疫情影响，公司需要现金周转，只能降价求售。这样的交易方式对买卖双方会有哪些影响？

答：购屋者协会中文组主任陈锺灵说，当房产交易的实际价格，比买卖合约的价格低，若是差额比较大而且被计算出有赚取盈利，那么，对卖主就不利，因为被征收的产业盈利税，比原本需要缴的数目多。

至于买方需要支付的费用，同样的，以买卖合约较高的做价计算，买方需要支付的买卖合约的律师费印花税，以及贷款合约的律师费印花税，也会比较多，当然，这些多出来的数目加起来，肯定比10%的屋价少。

反过来说，假如卖主放手的价位，即使加上比买卖合约价高出10%，也不会被征收产业盈利税，因为卖主持有该房产，从购买到脱售、已经远远超过5年。

在2019年之前，业主在5年内脱售房产，都必须缴付产业盈利税，除非是折价脱售，在满5年后脱售，则不需要缴付产业盈利税。

而从2019年开始，只要有盈利，都被征收产业盈利税，不论是5年内或5年后脱售，都不可豁免。

其中在3年内脱售，需要支付30%的产业盈利税，第三到第四年为20%、4到5年是15%，在满5年、第六年或之后脱售也需要缴付5%产业盈利税。

不过，财政部长在提呈2022年财政预算案时建议，从2022年开始，政府不再向第六年脱售房地产的业主征收产业盈利税，在冠病疫情期间，政府也有一段时间，实施卖主免缴产业盈利税的措施，以激励房产市场交易。