【書中自有黃金屋】Cagamas安老退休計劃 以房養老安享晚年（上篇）

參與“以房養老”計劃者是把房子以“反向抵押貸款”（又稱逆按揭，Reverse Mortgage）抵押給Cagamas，它的好處是你可以繼績住在這間房子，不必攤還房貸，更不會“債留子孫”，而且每月還有錢領，直到百年歸老。

當屋主往生後，Cagamas將把抵押的房子脫售以抵消房貸，如果脫售有餘額，這筆款項將歸屋主指定的繼承人所有，如果脫售額不敷，至親或指定繼承人也不必攤還不敷之數。

這項計劃年初在巴生河流域推出，反應熱烈，接到很多申請。

Cagamas預計會在下半年推出符合伊斯蘭教義的逆按揭產品；目前，該機構正和一些金融機構洽談，以探討是否國內銀行也可將提供逆按揭產品；分別在於Cagamas提供的SSB是固定利率產品，而銀行提供的是浮動利率產品。

以房養老已在世界多個國家及地區實施，包括：澳洲、香港、加拿大、韓國、臺灣等。

誰需要以房養老？

需要以房養老的人可分成2大類：

1. 無子女，除了房屋沒有其他資產，又需要一筆收入或現金維持生計的人。

2. 孩子在國外，或是孩子經濟獨立，不必依賴父母的人。這類父母把自住的房屋視為退休收入來源，也不想為孩子留下負擔，無需也不想把房屋留給孩子。

每月獲固定收入

這類借貸者的孩子長大成才，不再需要房屋留給他們，因此通過以房養老計劃，把房屋“貨幣化”，通過以房養老計劃每個月領取一筆固定資金，給自己養老。

可一次性提取部分貸款

參與以房養老者，把房屋抵押給Cagamas之後，可以繼續住在該房屋之餘，還可終身每個月獲得Cagamas提供一筆固定的收入，有生之年也不必攤還這筆房貸。

借貸者可以動用有關每月固定收入在任何用途上，例如醫療相關費用，他們也可以同時選擇一次性部分支付選項，獲得Cagamas提供的一筆款項。

可一次性提出部分貸款的情況為：

1. 支付醫療開支

2. 償還抵押房產的剩餘房貸

3. 用於翻新或維修抵押房產

當然在選擇一次過的提取大筆錢後，每月固定收入將會減少。

下一期“書中自有黃金屋” 將報道有逆按揭的利息、申請條件等。敬請留意。

新聞小詞典

根據《維基百科》：逆按揭（英文：reverse mortgage），又名安老按揭、以房養老、倒抵押，是按揭（抵押貸款）的一種。借款人在世時可每月獲取一筆款項，死亡後貸款人會收回物業放售，藉此取回本金和利息。由於逆按揭沒有定期向借款人收取利息，故按揭利息是以複利的形式不斷滾大。

視乎借款人壽命及樓價下跌幅度，承造逆按揭的物業最終有可能變為負資產，但是在很多司法管轄區，這類負資產無需從遺產扣除或由物業的繼承人負擔（損失歸於貸款人）。和普通按揭相反，借款人越年長、借款人數目越少，每月可獲得的款項越多。這是因為預期收回物業的時間會比較早。

去年第三季價格微升

亞庇有地房宅看漲

本地房產估價行情顯示，亞庇有地房宅的行價在去年第三季微幅上揚，住宅公寓的行價則變動不大。

亞庇有地房宅疫情期間具抗跌力，房價並沒因疫情衝擊而下跌，反而是大部分住宅公寓因需求走軟而房價下跌。

著名房產估價行 Rahim & Co發佈的去年第三季亞庇房產估價與成交數據顯示，亞庇雙層排屋及單層排屋在去年第三季微幅上漲，當中雙層排屋價格平均上漲1.92%，單層排屋平均上漲3.57%。

雙層排屋方面，路陽柏達納（Luyang Perdana）、金山園（Golden Hill Garden）、烏加納翠鳥園（Ujana Kingfisher）、千禧嶺（Millenium Height）、斯里婆羅洲園（Taman Sri Borneo）、金都園（Taman Jindo）及華美園（Taman Indah Permai）的房價皆上漲。

相比前年同期，烏加納翠鳥園漲幅最高，達3.42%，每單位平均估值60萬零5000令吉；金山園漲2.4%，每單位平均估值85萬5000令吉；金都園漲2 .27%，每單位平均估值67萬5000令吉；華美園漲2.2%，每單位平均估值46萬5000令吉；千禧嶺漲1.63%，每單位平均估值62萬5000令吉；斯里婆羅洲園漲1.53%，每單位平均估值66萬5000令吉。

租價方面，華美園房屋租價漲3.87%，依次是千禧嶺漲3.84%、金都園漲3.73%、烏加納翠鳥園漲及路陽柏達納皆漲3.47%、斯里婆羅洲園漲3.43%。

單層排屋方面，Tuan Huat園、Nelly園第9期及斯里甘拜園的房價皆上漲。

Tuan Huat園漲4.79%，每單位平均估值46萬5000令吉、Nelly園第9期漲4.17%，每單位平均估值48萬令吉、斯里甘拜園花園漲2.06%，每單位平均估值49萬5000令吉。

這段期間，這三個地點的單層排屋租價變動不大。

公寓房宅的價格在經歷連續3個季度下跌後，在去年第三季趨穩，房價保持在前季水平。

Rahim & Co的估價顯示，Radiant Tower及The Peak的平均估價是每平方尺650令吉、Marina Court每平方尺600令吉、Jesselton公寓每平方尺580令吉、Bayshore公寓每平方尺535平方尺、裡卡士廣場（Likas Square）公寓每平方尺390令吉、1 Borneo公寓每平方尺370令吉。

相比去年同期，去年第三季的住宅公寓租金按年回落3.57%，包括Jesselton公寓下跌9.38%，租價每平方尺1.93令吉、 1 Bornea下跌5.88%，租價每平方尺1.62令吉、The peak公寓下跌13.33%，租價每平方尺2令吉。

沙推行2大型房屋發展項目

沙巴政府今年分別在3月及4月宣佈2大規模房屋發展項目，讓更多人居者有其屋。

1. 今年3月，州元首敦朱哈馬希魯丁在州議會發表施政演詞時透露，沙巴政府在第12大馬計劃，興建3842間可負擔房屋。

為期5年的第12大馬計劃，1844間房屋興建中，1988間預料能在5年內完成。

2. 動用聯邦政府特別撥款，在州內73個州選區興建1500間SMJ 親善房屋（Rumah Mesra SMJ）。

今年開始，聯邦政府增加沙巴年度撥款4.7倍，由2670萬令吉增加至1億2560萬令吉，因此沙巴政府決定動用這筆撥款增建房屋。

有地房產的利弊

上期《書中自有黃金屋》談到購買公寓的利和弊，這期我們就談談購買排屋或有地房屋的利弊。

居住排屋或有地房產最大的好處是自由，不受限制，要養寵物、要擴建，不需向其他人交代，最重要是別干擾到鄰居就行。

但是，別忘了排屋也有它的缺點。

排屋（有地房產）的缺點：

1. 入手價高租金低：雖然未來排屋增值高，但是租金回報不理想，如果本身要還排屋貸款及其他貸款，會是很重負擔，而且出租的屋子有時會空置一段時間，因此還貸的現金要充足。再加上城市寸土寸金，買排屋可能離工作地點較遠，無形中租金也低。

2. 地點不理想：城市寸土寸金，許多發展商較喜歡建公寓，以有限的土地資源賺取最高利盈，因此買排屋可能需要考慮離工作地點較遠的地區。在地理位置可能不如公寓。

3. 自行維護：不需要付管理費雖會省一筆錢，但是，屋前屋後屋裡屋外都需要自行打理，舉凡砍草、庭院燈光、花園修飾、溝渠堵塞、水電工程等你都要一手包辦；認識人少更為頭痛。

4. 安全隱憂：家裡安全要靠自己，特別是要出門旅行數日，更是玩得不安樂，時不時想到家裡大擺空城，玩得也不盡興。

5. 容易引來細小不速之客：通常排屋前後都有排水溝，容易引來蛇蟲鼠蟻。

6. 休閒設施：一般排屋往往只有籃球場及有限的兒童設施，甭說游泳池、健身房等。

排屋優點：

1. 高增值率：城市土地資源買少見少，物以稀為貴，有地房產需求高，水漲船高，屋價肯定會飆升。

2. 進出方便：汽車就停在家門口，開門進屋，不需要等電梯，不需要由停車場走一段路才到家，特別是購物回家，又重又多的米糧等很快就抬進屋。

3. 自由擴建：只要不違反地方政府條規可自由裝修房子，不需要如公寓事先需獲得管理層同意及必須跟隨指南。你可以根據喜好擴建。

4. 空間寬敞：可以種花種菜種水果，可以根據自己喜好打造花園。

5. 不用每月繳納管理費維修費：由於沒有公共設施如游泳池、健身房等，因此每月省回這筆費用。

6. 人口密度低：比較起公寓，排屋人口密度低，居住舒適度自然高。

到底該買公寓還有地房產？這裡並沒有對或錯，也沒有該或不該；只有哪種類型房子最適合自己，畢竟住得舒適才最重要。