【书中自有黄金屋】Cagamas安老退休计划 以房养老安享晚年（上篇）

参与“以房养老”计划者是把房子以“反向抵押贷款”（又称逆按揭，Reverse Mortgage）抵押给Cagamas，它的好处是你可以继绩住在这间房子，不必摊还房贷，更不会“债留子孙”，而且每月还有钱领，直到百年归老。

当屋主往生后，Cagamas将把抵押的房子脱售以抵消房贷，如果脱售有余额，这笔款项将归屋主指定的继承人所有，如果脱售额不敷，至亲或指定继承人也不必摊还不敷之数。

这项计划年初在巴生河流域推出，反应热烈，接到很多申请。

Cagamas预计会在下半年推出符合伊斯兰教义的逆按揭产品；目前，该机构正和一些金融机构洽谈，以探讨是否国内银行也可将提供逆按揭产品；分别在于Cagamas提供的SSB是固定利率产品，而银行提供的是浮动利率产品。

以房养老已在世界多个国家及地区实施，包括：澳洲、香港、加拿大、韩国、台湾等。

谁需要以房养老？

需要以房养老的人可分成2大类：

1. 无子女，除了房屋没有其他资产，又需要一笔收入或现金维持生计的人。

2. 孩子在国外，或是孩子经济独立，不必依赖父母的人。这类父母把自住的房屋视为退休收入来源，也不想为孩子留下负担，无需也不想把房屋留给孩子。

每月获固定收入

这类借贷者的孩子长大成才，不再需要房屋留给他们，因此通过以房养老计划，把房屋“货币化”，通过以房养老计划每个月领取一笔固定资金，给自己养老。

可一次性提取部分贷款

参与以房养老者，把房屋抵押给Cagamas之后，可以继续住在该房屋之余，还可终身每个月获得Cagamas提供一笔固定的收入，有生之年也不必摊还这笔房贷。

借贷者可以动用有关每月固定收入在任何用途上，例如医疗相关费用，他们也可以同时选择一次性部分支付选项，获得Cagamas提供的一笔款项。

可一次性提出部分贷款的情况为：

1. 支付医疗开支

2. 偿还抵押房产的剩余房贷

3. 用于翻新或维修抵押房产

当然在选择一次过的提取大笔钱后，每月固定收入将会减少。

下一期“书中自有黄金屋” 将报道有逆按揭的利息、申请条件等。敬请留意。

新闻小词典

根据《维基百科》：逆按揭（英文：reverse mortgage），又名安老按揭、以房养老、倒抵押，是按揭（抵押贷款）的一种。借款人在世时可每月获取一笔款项，死亡后贷款人会收回物业放售，藉此取回本金和利息。由于逆按揭没有定期向借款人收取利息，故按揭利息是以复利的形式不断滚大。

视乎借款人寿命及楼价下跌幅度，承造逆按揭的物业最终有可能变为负资产，但是在很多司法管辖区，这类负资产无需从遗产扣除或由物业的继承人负担（损失归于贷款人）。和普通按揭相反，借款人越年长、借款人数目越少，每月可获得的款项越多。这是因为预期收回物业的时间会比较早。

去年第三季价格微升

亚庇有地房宅看涨

本地房产估价行情显示，亚庇有地房宅的行价在去年第三季微幅上扬，住宅公寓的行价则变动不大。

亚庇有地房宅疫情期间具抗跌力，房价并没因疫情冲击而下跌，反而是大部分住宅公寓因需求走软而房价下跌。

着名房产估价行 Rahim & Co发布的去年第三季亚庇房产估价与成交数据显示，亚庇双层排屋及单层排屋在去年第三季微幅上涨，当中双层排屋价格平均上涨1.92%，单层排屋平均上涨3.57%。

双层排屋方面，路阳柏达纳（Luyang Perdana）、金山园（Golden Hill Garden）、乌加纳翠鸟园（Ujana Kingfisher）、千禧岭（Millenium Height）、斯里婆罗洲园（Taman Sri Borneo）、金都园（Taman Jindo）及华美园（Taman Indah Permai）的房价皆上涨。

相比前年同期，乌加纳翠鸟园涨幅最高，达3.42%，每单位平均估值60万零5000令吉；金山园涨2.4%，每单位平均估值85万5000令吉；金都园涨2 .27%，每单位平均估值67万5000令吉；华美园涨2.2%，每单位平均估值46万5000令吉；千禧岭涨1.63%，每单位平均估值62万5000令吉；斯里婆罗洲园涨1.53%，每单位平均估值66万5000令吉。

租价方面，华美园房屋租价涨3.87%，依次是千禧岭涨3.84%、金都园涨3.73%、乌加纳翠鸟园涨及路阳柏达纳皆涨3.47%、斯里婆罗洲园涨3.43%。

单层排屋方面，Tuan Huat园、Nelly园第9期及斯里甘拜园的房价皆上涨。

Tuan Huat园涨4.79%，每单位平均估值46万5000令吉、Nelly园第9期涨4.17%，每单位平均估值48万令吉、斯里甘拜园花园涨2.06%，每单位平均估值49万5000令吉。

这段期间，这三个地点的单层排屋租价变动不大。

公寓房宅的价格在经歷连续3个季度下跌后，在去年第三季趋稳，房价保持在前季水平。

Rahim & Co的估价显示，Radiant Tower及The Peak的平均估价是每平方尺650令吉、Marina Court每平方尺600令吉、Jesselton公寓每平方尺580令吉、Bayshore公寓每平方尺535平方尺、里卡士广场（Likas Square）公寓每平方尺390令吉、1 Borneo公寓每平方尺370令吉。

相比去年同期，去年第三季的住宅公寓租金按年回落3.57%，包括Jesselton公寓下跌9.38%，租价每平方尺1.93令吉、 1 Bornea下跌5.88%，租价每平方尺1.62令吉、The peak公寓下跌13.33%，租价每平方尺2令吉。

沙推行2大型房屋发展项目

沙巴政府今年分别在3月及4月宣布2大规模房屋发展项目，让更多人居者有其屋。

1. 今年3月，州元首敦朱哈马希鲁丁在州议会发表施政演词时透露，沙巴政府在第12大马计划，兴建3842间可负担房屋。

为期5年的第12大马计划，1844间房屋兴建中，1988间预料能在5年内完成。

2. 动用联邦政府特别拨款，在州内73个州选区兴建1500间SMJ 亲善房屋（Rumah Mesra SMJ）。

今年开始，联邦政府增加沙巴年度拨款4.7倍，由2670万令吉增加至1亿2560万令吉，因此沙巴政府决定动用这笔拨款增建房屋。

有地房产的利弊

上期《书中自有黄金屋》谈到购买公寓的利和弊，这期我们就谈谈购买排屋或有地房屋的利弊。

居住排屋或有地房产最大的好处是自由，不受限制，要养宠物、要扩建，不需向其他人交代，最重要是别干扰到邻居就行。

但是，别忘了排屋也有它的缺点。

排屋（有地房产）的缺点：

1. 入手价高租金低：虽然未来排屋增值高，但是租金回报不理想，如果本身要还排屋贷款及其他贷款，会是很重负担，而且出租的屋子有时会空置一段时间，因此还贷的现金要充足。再加上城市寸土寸金，买排屋可能离工作地点较远，无形中租金也低。

2. 地点不理想：城市寸土寸金，许多发展商较喜欢建公寓，以有限的土地资源赚取最高利盈，因此买排屋可能需要考虑离工作地点较远的地区。在地理位置可能不如公寓。

3. 自行维护：不需要付管理费虽会省一笔钱，但是，屋前屋后屋里屋外都需要自行打理，举凡砍草、庭院灯光、花园修饰、沟渠堵塞、水电工程等你都要一手包办；认识人少更为头痛。

4. 安全隐忧：家里安全要靠自己，特别是要出门旅行数日，更是玩得不安乐，时不时想到家里大摆空城，玩得也不尽兴。

5. 容易引来细小不速之客：通常排屋前后都有排水沟，容易引来蛇虫鼠蚁。

6. 休閒设施：一般排屋往往只有篮球场及有限的儿童设施，甭说游泳池、健身房等。

排屋优点：

1. 高增值率：城市土地资源买少见少，物以稀为贵，有地房产需求高，水涨船高，屋价肯定会飙升。

2. 进出方便：汽车就停在家门口，开门进屋，不需要等电梯，不需要由停车场走一段路才到家，特别是购物回家，又重又多的米粮等很快就抬进屋。

3. 自由扩建：只要不违反地方政府条规可自由装修房子，不需要如公寓事先需获得管理层同意及必须跟随指南。你可以根据喜好扩建。

4. 空间宽敞：可以种花种菜种水果，可以根据自己喜好打造花园。

5. 不用每月缴纳管理费维修费：由于没有公共设施如游泳池、健身房等，因此每月省回这笔费用。

6. 人口密度低：比较起公寓，排屋人口密度低，居住舒适度自然高。

到底该买公寓还有地房产？这里并没有对或错，也没有该或不该；只有哪种类型房子最适合自己，毕竟住得舒适才最重要。