【書中自有黃金屋】國門重開需求看漲 沙巴房市復甦可期

“坦白說，我是一名比較保守的人，假如要購屋，我會考慮再等一些時候，反正都等了這麼久，不必急在一時。”

至於房價會否再漲，周昌海認為，經歷兩年的疫情衝擊，房價或已觸底。

“現在，建築材料及勞工成本上漲，建屋成本至少增加20至25%。”

“重開國境帶動經濟逐步復甦，經濟需求回升有助扶持房價，一旦需求回穩，房價料逐漸回升。”

“過去2年，儘管房市因疫情關係而處於低潮，但房價並沒大幅度回落，因為大部分發展商不願大幅度降價求售。”

“即便發展商大幅度降價求售，也是幫助不大，因為這段時期人們的消費情緒弱，對市場缺乏信心。”

“展望未來，我預計產業交易將逐漸回升，尤其是住宅產業，因國際邊境、貿易和旅遊重開而逐漸恢復。”

蔡順平：建材勞工成本增
房產漲價 在所難免

沙巴房地產發展商公會（SHAREDA）主席拿督蔡順平指出，由於各類建材飆漲及勞工成本上揚，房產漲價難以避免。

“40尺集裝箱貨運費從每箱6600令吉暴漲至1萬令吉，從西馬運至沙巴的建築材料成本更貴，發展商承擔的成本更沉重。”

“建築成本飆漲導致興建中的房產成本暴增，洋灰漲價15%、鋼條漲價30%、銅線漲價40%，還有其他建材也全面漲價，但發展商受到條例約束，不得調漲房價以彌補成本。”

“因此，我敢斷言，未來兩年推出的新房產項目，房價將高出至少20%。”

“整體上，一般人民的收入仍然追不上持續攀高的房價，屋價上漲20%，但一般人民的收入並沒有增加20%，這意味著人民收入遠遠追不上持續攀高的房價，這導致購屋者難以獲得銀行房貸。”

蔡順平認為，疫情趨緩帶動經濟逐步復蘇，經濟需求回升有助扶持房市，今年房市料趨穩。

“我們已向州政府建議推行沙巴版大馬我的第二家園計劃（SABAH MM2H），建議外資最低購置產額從100萬令吉下調至60萬令吉。”

“降低置產門檻有助吸引更多外資到沙巴置產，刺激房市買氣，並可解決因銀行收緊房貸而造成的房子供應過剩情況。”

疫期交易達29億
2021年 沙產業逆勢而上 

令很多人感到驚訝，2021年首9個月與2020年同時期，沙巴比其他州的產業交易出現罕見增長11.2%（宗數）及26%增長（價值）。

2020年首9個月共有總值約23億令吉約5053單位交易，而2021年同時期，即有總值29億令吉的5621單位交易。

一些二線地點的產業、購物中心零售店和公寓早在2020年第三季就經歷了價格調整，一些投資者抱著觀望態度按兵不動，除非價格下跌很多。雖然如此，在有地的住宅、傳統的商店辦公室和工業產業即出現曙光。

產業顧問公司大馬亨利行（Henry Butcher Malaysia）的產業報告出，住宅產業在2021年出現復甦現象，2021年首9個月的交易量比2020年首9個月高出8.4%，交易價格也增長25.6%。
2020年因受到冠病疫情影影，住宅產業的交易量及交易比2019年下跌21.4%及23.9%。

棕油價好帶動投資

儘管百業待興，但是，原棕油卻逆市而起，2020年12月每公噸為2074令吉，但是在2021年10月20日，原棕油價格已升至每噸5071令吉；2022年3月25日衝上6027令吉，在4月7日降至每噸5827令吉。

產業領域相信，因為原棕油價格而取得豐厚利的油棕業者會在產業市場投資更多。

沙巴繼續發展和和城市化，一些主要的大型發展項目將推動產業市場，這些項目包括泛婆羅洲大道（Pan-Borneo Highway）、丹絨亞路生態發展計劃（Tanjung Aru Eco Development，TAED）計劃、實邦加灣集裝箱碼頭擴建等。
只有等候國家邊界大門大開，各國人民能在如疫前般自由行走，沙巴經濟火車頭才有望再度啟動。

2022年該注意事項：
* 數項本設施發展協助推動州經濟，最終惠及沙巴產業市場：
– 泛婆羅洲大道（Pan-Borneo Highway）
– 丹絨亞路生態發展計劃（Tanjung Aru Eco Development，TAED）包含酒店、度假村、住宅、商業、公園及休閒
– 耗資70億令吉的WCT控股（WCT,9679,主板建築組）與沙巴金局在洛高宜（Lok Kawi）佔地160公頃沿岸綜合發展計劃
– 實邦加灣集裝箱碼頭擴建
*國際原棕油價格飆升將支撐沙巴經濟。沙巴棕油生產佔全國25%。
*住宅產業料會有良好表現，特別是有地的產業表現會比公寓好。
*零售及酒店領域料需要一段時間才能回到疫前行情。

首購族該注意什麼？

很多年輕人特別是即將結婚或甫結婚的新婚夫婦，都希望能夠有自己的愛巢，但是，購買屋子並不是上巴剎買菜，涉及數額很高，極可能這一世人都為這間房子拼搏。
對於很多首購族，他們要注意什麼？

1.建好的房屋或興建中房屋有什麼分別？又有哪些風險？價格會有很大差別嗎？

買興建中的房子，買家往往需要擔心發展商突然“失蹤”風險，雖然政府已規定發展商需要繳付一定的保證金，一旦他們中途擱置房屋計劃，政府可使用這筆保證金，繼續進行發展，但是，沙巴至今還有中途擱置房屋發展計劃。

購買建成的房屋可免除這方面的風險，買家也可以即時驗證房屋的結構和建築施工，但是，買家的極可能要付更高的價錢。

購買建成的房屋與購買興建中的房屋，價格上會有差別，至於差幅有多大，這很難說，因為這要看產業所在地區、是否為永久地契或租賃地契房產等等。

興建好的房屋，需視乎有沒有入夥證（OC），一旦有OC，購屋者可入住，這些房子一般的售價會比原本高。

2.購買房屋的整個過程

購買發展商新推出的產業，應該瞭解的包括選擇聲譽好的發展商、查看發展商是否將土地抵押給銀行、有關產業是否為租賃契約房產，假如是，契約還有多少年等等。

發展商提供的新屋推售小冊子，只能充作參考，從裡邊提供的資料，加上售價做比較，然後再請教一些對購屋較有心得的前輩，以免做出錯誤決定。

至於購買二手屋，記得白天看了屋子之後，晚上也要去看看欲購買的屋子環境，看看鄰居住了些什麼人？環境幽靜或是吵雜等。除此之外，也可以向鄰居打聽房子的情況或附近的環境等。

最好要確保賣主不是破產者，雖然可能性不大，但是曾發生過一些買主面對這樣的問題，因而非常苦惱。

3.選擇貸款銀行應注意事項

與銀行簽署貸款合約之前，必須準備足夠的律師費及印花稅，特別是購買二手房屋，這是一筆不小的預算。

律師的收費是以屋價為基礎，就是首50萬令吉1%，至於政府徵收的印花稅則是首10萬令吉1%、接下來至不超過50萬令吉2%，以此類推。

在選擇銀行的貸款配套，主要是以個人的財務條件為準，這需要由銀行貸款部的主要人員為個別申請者進行估算，譬如申請者的年齡、收入有多少、準備購買的房屋價格在哪一個水平、預備貸款多少等等。

在還沒有訂購房屋之前，應向一些銀行詢問，表明本身準備購買價格，以兩人的收入、準備多少年的房屋供期、每月的分期付款數額、可以貸款多少錢，或是兩人的收入在哪一個水平，可以購買多少錢的房屋等等。

發展商數字營銷 3挑戰

根據調查，發展商在數字營銷中面對3大挑戰，即缺乏稱職人力、軟硬成本高以及數字營銷活動高度複雜。

此外，18%認為數字營銷支出和數字化有很大影響，49%指有影響，28%認為一定影響，4%表影響較小，只有1%該為影響最小。