【书中自有黄金屋】i-Miliki豁免及减半 购屋印花税能省多少？

这项优惠为：
1. 首购族购买50万令吉以下的房屋，豁免印花。
2. 首购族买50万至100万房屋，印花税减半。
房产买卖合约的法律文件都需付印花税，例如产权转让协议（Memorandum of Transfer）和贷款合同（Loan Agreement）。
所以别以为买屋子很简单，也别以为付了首期钱就解决，实际上还有很多费用要付，以上只是基本和涉及较高昂的费用。

印花税的算法：
产权转让协议印花税

房地产价首10万令吉的印花税率为1%，接下去的10万零1令吉至50万令吉的印花税为2%，50万零1令吉至100万令吉印花税为3%，100万令吉以上为4%。（见附图：大马房地产转让协议印花税）

千万别把买卖合约和产权转让协议文件的印花税混为一谈，买卖合约的印花税是每一个盖章10令吉计算。

贷款合约印花税

当我们与银行签署贷款合约，这份贷款文件也需要花印花税。印花税是固定0.5%，假设申请房屋贷款50万令吉，所需付的房贷合约印花税为2500令吉。（见附图：i豁免或减半印花税。）

有一些发展商为了吸引购买，往往会自行吸纳买卖合约律师费。

疫期租用率下滑
沙零售产业需求 续疲弱

马来西亚国家房地产信息中心（Napic）资料显示，截至去年第三季，亚庇地区商业零售面积共594万平方尺，租用率约79.1%，低于全国平均租用率。

过去2年多，疫情冲击沙巴房地产，导致住宅、商业及工业产业需求大跌，疫情来袭造成的经济压力，令许多企业在艰辛营运环境下暂停扩充步伐，租用更多办公空间的脚步也因而停顿下来。

截至2021年上半年，沙巴专用办公楼空间供应保持不变，但租用率持续下跌。

疫情下的居家作业新常态，令办公楼空间的需求进一步下跌。

在需求下跌但竞争却加剧的压力下，企业为了求存，惟有设法削减成本，不再租用甚至购买办公空间。

零售产业早已供过于求

大马莱坊（Knight Frank）在2022年大马产业前景报告中指出，除非当局祭出更多足以激励企业扩充业务的各种奖掖，否则，商业产业市场今年料保持低迷。

“在竞争加剧下，留住租户是关键，业主们正聚焦于成本优化、资产加强措施和各种租赁策略。”

“那些租约届满的租户，或将要求业主降低租金，以降低成本继续求存。”

“在讨价还价之际，若有更多企业和商家采取居家方式作业，办公空间空置率料将随之扬升，零售产业领域今年展望料持续疲弱。”

在去年MCO期间，沙巴许多零售业者业绩比2019年同期大跌，不少购物广场业主在MCO期间给予租户高达逾50%租金折扣（当租户被迫停业）以及在复苏式管控令（RMCO）期间给予15至30%租金折扣（视行业而定）。

产业界人士指出，事实上，本地零售产业早已面临供过于求现象，MCO加剧了整个情况。

“在供应过剩加剧竞争压力之余，零售业还同时面临网购的强大威胁，零售业者除了转战线上，也纷纷采取各项削减成本措施，例如要求降低租金、减少人力及减低来货成本。”

沙产业市场走出谷底

事实上，打从去年第三季开始，沙巴产业市场已有走出谷底，渐入佳境的趋势。

无论是成交单位数量和交易总值，第三季的产业交易都比一直处于跌势的之前几个季度有所增加。

大马莱坊基于3大主因，看好大马房产市场2022年前景：
一）对于为成熟和聪明的投资者是安全的避风港；
二）疫情期间积累的被压抑的需求（pent-up demand）令市场保持强韧。
三）市场信心料回复，前景好转。

亚庇部分商业大厦租金（仅供参考）

地点	每平方尺租金（令吉）
Plaza Shell	4.00-6.00
Riverson Suites	3.50-4.00
MAA Menara	2.00-4.20
大东方大厦	2.30-3.00
默迪卡购物中心次期	1.90–2.95
CPS Tower	2.10–2.65
沙巴大厦	2.50–2.65

NAPIC 3年内换新系统
助减少房产滞销数量 

许多发展商、研究员、产业顾问依赖的产业数资库：国家产业信息中心（NAPIC），预料在3年内更换系统，能更完整提供清晰且准确的数据。

国家房屋局（JPN）总监拿督再也西兰透露，由于国家产业信息中心（NAPIC）的数据较为粗略，因此该局正在开发滞销房屋数据储存系统，以呈现更完整、清晰和准确的滞销房屋数据。

他指出，这个系统是由NAPIC、房政部和马来西亚房地产发展商会（REHDA）合作开发，土地与矿务局（PTG）和各地方政府也参与其中。

“现在我们只是空有堆积的数据，只有开发了新系统，我们才能掌握即时数据，并且可以监控房屋的价格、销售量、滞销量、项目寿命、位置和进行特征配额。”

他说，有了新系统，一些原本没有能力购买房屋的人，就有机会购买一些发展商提供折扣，或者以成本价出售的滞销房屋，否则，在此之前，大家都不知道要去哪里物色这些卖不完的屋子。

“通过新系统，消费者可以上门看屋，再周详地研究他们相中的房屋是否适合居住，或有没有能力购买。”

新系统将在2025年初才完成，除了有助于推动居者有其屋政策，也可减少国内滞销房产的数量。

MIPFM：应拨更多预算完善系统

大马产业及设施管理人协会（MIPFM）指出，数据库只需一个就足够，所有数据都应归属于NAPIC，以避免信息重疊。
NAPIC就隶属财政部旗下的房产估价及服务局（JPPH），它是我国收集和发布房地产数据和信息的唯一机构。

MIPFM认为，政府应该给予更多预算，来整理、收集和分析准确且及时的数据。数据和信息应该更全面，不仅需涵盖未售出单位，还需包括空置和未使用的单位，以更好地掌握资产信息。

“单一的综合房地产数据库，将提高房地产市场的透明度，同时有助于提高房地产的市场占用、投资和开发的市场效率。”

新系统2025年完成

再也西兰透露，这个新的数据库是从今年1月开始输入资料，系统创设已经完成近一半，但当局需要3年的时间，才能确保数据真正完整且具体化。

也就是说，这个新系统会在2025年初才完成。除了有助于推动居者有其屋政策，相信或许也有助于减少国内滞销房产的数量。

他说，通过新系统数据分析，发展商就能重新评估建设计划地点的潜能，再从中圈定更适合开发屋业计划的区块。

“此外，针对一些滞销已久的房屋单位，新系统也能协助州政府提供特别援助，或对持有期（tempoh pegangan）进行例外处理。”

他补充，新系统也能帮助中央政府或州政府制定针对性的政策，并确认什幺地方适合开发屋业发展。

“政府也需要一个数字库，来确定国内房屋滞销的情况对房地产行业而言，是否令人担忧。”

避免项目搁置或烂尾
购屋前查发展商背景

在八十及九十年代、包括现在，沙巴有许多“烂尾楼 ”，就是发展商收了买家的首期钱，房子起到一半，突然“跑路”。

这些房产可能只建设到20%或50%，银行也根据房子建设进展，由买家的借贷发出款项予发展商，一个晚上，发展商突然“人间蒸发”，房子建设停滞不前，买家住不到心目中的房子，银行另一边追债，要买家付还已发放贷款的利息。

再不然就是遇到问题多多的发展商，所建的房屋都是多多问题，因此在购屋前应查明发展商的背景。

国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara https://ehome.kpkt.gov.my）就能查到不良发展商名单。

黑名单会定期更新，主要分成4种：
1.无牌经营（Pemaju Perumahan Tanpa Lesen）
2.不执行仲裁庭判决（Pemaju Ingkar Award Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）
3.不还罚款（Pemaju Gagal Membayar Kompaun）
4.涉及搁置项目（Pemaju Terlibat Dengan Projek Perumahan Terbengkalai）

108发展商列黑名单

根据最新的黑名单，截至今年7月7日，共有108家发展商因无牌经营被列入黑名单。

截至5月20日，228家发展商有项目搁置或烂尾了；截至6月17日，有高达462家发展商没有缴清罚款。

买家们还得注意，一些发展商的项目会由子公司负责发展，所以看黑名单的时候，别只看母公司的名字。通常在项目的官方网站下方，或是宣传单上，都会列明涉及发展的公司名称，记得也要好好查询！